'되는 곳'에만 몰렸다…서울 60대1인데 부산 0.6대1[청약, 선별의 시대①]

분상제 강남·용산 및 3기 신도시 공공분양 인기

1위는 '시세차익 17억' 아크로 서초 1099대 1

지방은 1대 1 미달도…주택사업자 전망 어두워

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 아파트값 상승 폭이 6주 만에 커지면서 87주 연속 오름세를 이어갔다. 강남·서초구의 낙폭이 줄어든 가운데 서울 외곽과 경기 남부 주요 지역의 상승세가 지속됐다. 사진은 8일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2026.10.08. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 아파트 청약 시장에서 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 '확실한 단지'로만 수요가 몰리는 선별 청약 현상이 고착화하고 있다. 고분양가와 대출 규제, 임대차 시장 불안이 맞물리면서 주택 수요자들의 옥석 가리기가 한층 더 신중해진 결과다.

10일 부동산 업계에 따르면 올해 분양 시장에서는 분양가 상한제 적용 단지와 3기 신도시 등 수도권 공공분양을 중심으로 뚜렷한 청약 쏠림 현상이 나타나고 있다.

직방 분석 결과 올해 서울 아파트 1순위 평균 경쟁률은 63.1대 1로 전국 최고 수준을 기록했다. 서울은 전국 일반공급 물량의 2.8%에 불과함에도 전체 청약 접수 건수의 31.9%(15만1473건)를 흡수했다.

그 중에서도 분양가 상한제가 적용된 강남권과 용산 단지에선 압도적인 경쟁률을 보였다. 서초구 '아크로 서초'는 1순위 청약에서 30가구 모집에 3만2973명이 신청해 1099대 1의 경쟁률로 서울 민간분양 아파트 중 역대 최고 경쟁률을 기록했다. '오티에르 반포'(710.2대 1), 용산구 '이촌 르엘'(135.0대 1)이 뒤를 이었다.

분양가 상한제가 적용되는 지역에선 일반분양 가격이 주변 시세 대비 낮게 형성된다. 아크로 서초의 경우 주변 아파트와 17억원 가량 가격 차이가 나면서 이른바 '로또 분양'으로 큰 주목을 받은 바 있다. 분양가 경쟁력이 청약 흥행 여부를 가르는 핵심 변수로 작용한 셈이다.

상대적으로 분양가가 저렴한 공공분양에 대한 열기도 거세다. 올해 공공분양 평균 경쟁률은 19.0대 1로, 민간분양(4.4대 1)보다 4배 이상 높았다.

남양주 왕숙2지구 A3(126.8대 1)가 공공분양 중 최고 경쟁률을 기록했으며, 왕숙 아테라 A1(105.5대 1), 화성 동탄2지구 C27블록(100.6대 1), 마곡 엠밸리 17단지(96.0대 1), 고양 창릉 S4(63.0대 1) 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지 공급 단지들이 그 뒤를 이었다.

높아진 분양가와 강화된 대출 규제, 고금리에 대한 부담이 겹치며 청약 시장이 실수요자 위주로 재편되는 가운데, 역세권·직주근접 등 양호한 주거환경에 가격 경쟁력까지 갖춘 곳으로만 청약 통장이 움직이고 있다는 해석이 나온다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "분양가만이 변수는 아니다"라며 "전월세 시장이 불안할수록 청약은 주거 안정의 마지막 통로가 된다. 즉 지금의 선별 청약은 수요자가 여유로워서가 아니라 한 번의 선택에 주거 안정이 걸려 있어 그만큼 신중해진 결과"라고 진단했다.

반면 지방 청약 시장은 침체가 깊은 모습이다. 경남(5.3대 1), 전북(5.2대 1), 충북(4.8대 1), 대구(3.4대 1), 전남·광주(1.1대 1)는 한 자릿수 경쟁률에 그쳤고, 울산(0.8대 1), 부산(0.6대 1), 강원(0.5대 1), 제주(0.2대 1) 1대 1에도 미치지 못했다. 세종(17.7대 1)만이 유일하게 두 자릿수 경쟁률을 기록했다.

이 같은 지역별 양극화는 주택 사업자들의 전망치에서도 고스란히 드러난다. 주택산업연구원이 지난 8월 주택사업자들을 대상으로 조사한 결과, 9월 아파트 분양전망지수에서 서울은 93.9를 기록한 반면 전남(60.0), 제주(75.0), 강원(80.0), 경남(81.8) 등 다수의 비수도권 지역은 서울을 크게 밑돌았다. 지수가 100 미만이면 분양 시장을 부정적으로 내다보는 사업자가 더 많다는 의미다.

주택산업연구원은 "지방은 미분양 적체와 주택 수요 위축이 지속되는 가운데 금리 상승에 따른 자금 조달 부담이 더해지며 도 지역을 중심으로 전망 지수가 하락했다"며 "특히 7월 기준 전국 준공 후 미분양 주택 2만9000호 중 약 85%가 비수도권에 집중돼 있어 지방 분양 시장의 부담이 여전히 큰 상황"이라고 설명했다.

가을 분양 성수기를 맞아 신규 물량이 풀리더라도 전반적인 청약 수요 증가로 이어지기는 어려울 것이란 전망이 나온다.

김민영 직방 빅데이터랩실 매니저는 "향후 공급이 이어지며 청약 선택지가 넓어지겠지만 올해 시장에서 지역과 단지별 경쟁률 차이가 뚜렷하게 나타난 만큼 입지와 분양가 경쟁력, 주변 공급 여건 등에 따라 수요가 선별적으로 움직이는 흐름이 이어질 것"이라고 말했다.


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