강남 집값, 정말 떨어졌나…압구정 빼면 오히려 상승[르포]

통계상 강남3구 집값 하락세…강남 -0.35%·서초 -0.27%

거래량 45% 감소…거래 끊기며 시세 판단도 어려워져

압구정 아파트 8억원 하락…현장선 "한두 건으론 몰라"

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 23일 서울 시내의 아파트가 보이고 있다.

한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 강남구와 서초구 아파트 값이 각각 0.05%, 0.09% 내리며 2주 연속 하락세를 이어 갔다.고가 아파트를 중심으로 가격을 크게 낮춘 급매가 등장한 가운데, 보유세 부담 탓에 당분간 가격 조정이 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 반면 서울 외곽지역 아파트 가격은 노원 0.34%, 도봉 0.31%, 강북구 0.41% 상승했다. 부동산 전문가들은 초고가 시장을 제외한 여타 서울 아파트 가격 급등 우려를 조심스럽게 내놓고 있다. 2026.08.23. [email protected]

[서울=뉴시스]이종성 기자, 남훈 인턴기자 = "집값이 떨어진 것 같지도 않아요. 거래가 안 되는 거죠. 하락도 아니고 상승도 아니고 그냥 멈춰 있다고 봐야 해요."

지난 15일 서울 서초구 서초동의 한 중개사무소에서 만난 관계자는 최근 강남권 부동산 시장 분위기를 이같이 전했다. 집값이 눈에 띄게 오르거나 내리기보다는 거래가 뜸해지면서 시장이 사실상 멈춰 선 모습이라는 설명이다. 

실제 서울 서초구 반포동의 3410가구 규모 대단지인 반포자이는 전용면적 59.98㎡ A타입이 지난 4월부터 9월까지 매달 한 건 꼴로 거래가 이뤄졌는데, 거래 가격은 모두 36억원대다.  

4월에는 36억5000만원(5층)에 거래됐고, 5월 36억3000만원(17층), 6월 36억원(14층)에 손바뀜이 이뤄졌다. 이후 7월에는 36억5000만원(5층), 9월에는 36억5500만원(16층)에 거래됐다. 거래는 드물지만 가격만 놓고 보면 뚜렷한 하락세가 나타났다고 보기는 어렵다.

초고가 아파트 단지를 중심으로 일부 호가를 낮추는 매물도 등장하고 있지만 가격을 내리더라도 매수세가 따라붙지 않아 실제 거래로 이어지기는 쉽지 않은 분위기다.

서울 강남구 대치동의 한 중개사무소 관계자는 "기존에 47억원 정도였던 매물 가운데 현재 가장 낮은 호가는 42억원까지 내려왔다"며 "호가가 5억원가량 낮아졌지만, 가격을 내린 매물도 쉽게 거래되지 않는다"고 말했다.

한국부동산원 통계에서는 강남3구의 하락세가 뚜렷하다. 지난 15일 발표된 10월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 강남구 아파트값은 전주 대비 0.35%, 서초구는 0.27%, 송파구는 0.21% 각각 하락했다. 강남3구 아파트값이 일제히 내린 것은 9월 첫째 주 이후 6주 연속이다.

통계상으로는 하락세가 분명하지만 현장에서 느끼는 분위기는 다소 다르다. 가격을 낮춘 급매물과 기존 호가를 유지하는 매물이 동시에 쌓이면서 실제 거래가격과 매도 희망가격 사이의 간극이 커지고 있기 때문이다.

강남3구 매물 28% 늘었는데…거래는 45% 감소

정부의 부동산 세제개편안 발표 이후 강남3구를 중심으로 서울 아파트 매물은 빠르게 쌓이고 있다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 8월3일 6만409건이던 서울 아파트 매물은 이달 15일 7만5716건으로 두달여 만에 1만5307건(25.3%) 증가했다.

같은 기간 강남구 매물은 9453건에서 1만1853건으로 25.3%, 서초구는 7630건에서 9926건으로 30.0%, 송파구는 5099건에서 6594건으로 29.3% 늘면서 강남3구 전체 매물은 2만2182건에서 2만8373건으로 6191건(27.9%) 증가해 서울 전체 증가분의 40.4%를 차지했다.

반면 매수세는 위축되면서 매물 증가가 거래 회복으로 이어지지 않는 모습이다.

서울시 부동산 정보광장에 따르면, 서울 아파트 매매거래량은 지난 7월 5859건에서 8월 3580건, 9월 2835건으로 줄었다. 9월 거래량은 7월보다 3024건, 51.6% 감소한 수준이다.

강남3구도 마찬가지다. 거래량은 7월 609건에서 8월 351건, 9월 334건으로 감소했다. 9월 거래량은 7월보다 275건, 45.2% 줄었다. 구별 감소율은 송파구가 59.3%로 가장 컸고, 강남구(36.0%)와 서초구(23.3%)가 뒤를 이었다.

강남구 대치동의 한 중개사무소는 "8월부터 매물이 쏟아져 나왔는데 이렇게 물건이 많았던 적이 없었다"며 "올해 초까지만 해도 전망이 좋은 물건은 나오면 바로 팔렸지만 지금은 가뭄에 콩 나듯 거래된다"고 말했다.

이어 "매수자들은 내년이 되면 물건이 더 많아지고 가격도 더 조정되지 않겠느냐고 기대한다"며 "매물이 많아 가격을 낮춰도 그 물건이 소진되지 않고 있다"고 했다.

초고가 단지는 하락세…압구정 현대 8억 뚝

일부 초고가 아파트에서는 수억원대 가격 조정이 나타난다.

강남구 압구정동 현대8차 전용 107.64㎡는 지난 9월 49억원(7층)에 거래됐다. 지난 7월 같은 평형 매물이 57억원(12층)에 거래된 것과 비교하면 8억원 떨어진 것이다.  

다만 거래 자체가 드문 상황에서 이 같은 일부 거래만으로 단지 전체의 시세가 하락했다고 판단하기는 어렵다는 반응도 나온다. 거래량이 적은 데다 층수 등 개별 매물의 조건에 따라 가격 차이가 크게 벌어질 수 있어, 실제 시세 흐름을 파악하려면 추가 거래를 지켜볼 필요가 있다는 것이다.
 
압구정동의 한 중개사무소 관계자는 "60억원대에 거래되던 주택이 한 번 55억원에 팔렸다고 해서 단지 전체의 시세가 55억원으로 내려간 것은 아니다"며 "해당 급매가 소진되면 다시 60억원대 매물만 남는다"고 말했다.

이어 "지금은 워낙 거래가 드물어서 이후 급매나 거래 한두 건을 두고 단지 전체 시세가 바뀌었다고 말할 수는 없다"고 했다.

강남구 평균 거래금액은 하락…압구정 제외하면 오히려 상승

강남구에서는 초고가 아파트의 거래 비중이 줄고 상대적으로 가격 부담이 낮은 아파트의 거래 비중이 늘어나는 변화도 나타났다. 초고가 주택 거래가 줄면서 전체 평균 거래금액은 낮아졌지만, 압구정동을 제외하면 오히려 평균 거래금액이 상승한 것으로 집계됐다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강남구의 50억원 이상 거래 비중은 8월 13.6%에서 9월 7.4%로 줄어든 반면, 30억원 이상 50억원 미만 거래 비중은 34.1%에서 45.7%로 확대됐다.

이에 따라 강남구 아파트 전체 평균 거래금액은 31억300만원에서 29억5500만원으로 4.8% 낮아졌지만, 압구정동을 제외한 평균 거래금액은 25억2800만원에서 26억6600만원으로 오히려 5.4% 높아졌다.

고가 아파트가 밀집한 압구정동 평균 거래금액은 71억2300만원에서 65억4300만원으로 낮아진 반면 나머지 지역에서는 30억~50억원대 아파트 거래가 늘어난 영향으로 풀이된다.

전문가들도 강남권 아파트값의 조정 흐름은 분명하지만 거래절벽 속에서 일부 계약만으로 하락 폭과 범위를 일반화해서는 안 된다고 진단했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "거래가 적기 때문에 일부 급매가 시장 전체를 대표하는 것처럼 과잉 일반화될 가능성은 있다"고 설명했다.

박 위원은 "거래가 없다는 것은 사려는 사람이 없다는 의미"라며 "매물은 늘고 거래량은 줄었는데 가격이 일률적으로 떨어지지 않는 것은 시장이 지역과 가격대별로 철저하게 분화되고 분절됐기 때문"이라고 했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장도 "압구정 등에서는 종전 호가보다 10억~15억원 낮춘 급매물이 실제로 나오고 있다"며 "강남권 급매 출현과 하락세 전환은 분명한 흐름으로 보인다"고 말했다.

다만 김소장은 "강남 아파트가 모두 10억~20억원씩 내린 것은 아니다"며 "2억~3억원 정도 조정된 단지도 많고, 보유세 부담이 큰 초고가 주택과 20억~30억원대 아파트의 낙폭에도 차이가 있다"고 설명했다.

이어 "강남 주택을 처분한 수요가 모두 무주택으로 남기보다는 평형을 줄이거나 지역을 낮추는 방식으로 다운사이징에 나설 수 있다"며 "이 경우 강남권 내에서도 20억~30억원대의 상대적으로 부담이 낮은 '덜 똘똘한 한 채'로 수요가 이동하는 흐름이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

[서울=뉴시스] 전신 기자 = 정부의 세제 개편안 발표 이후 서울 아파트 매물이 2000건 넘게 늘어난 것으로 나타난 가운데 10일 서울 강남구 한 부동산 중개업소 앞을 시민들이 지나고 있다.증가분의 절반이상이 강남3구에 집중되면서, 고가·초고가 주택의 보유세 부담 확대에 민감한 지역부터 매도 움직임이 나타난 것으로 풀이된다. 2026.08.10. [email protected]

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