압구정 20억 떨어지는데…정릉·월계·길음은 2억씩 올라[엇갈린 집값 신호②]

재건축 사업시행계획인가 앞두고 급매 하락 견인

길음뉴타운 푸르지오 3개월 만에 11.8억→13.25억

이재명 대통령도 "주요 지역 하락, 일부는 아니고"

"갭투자·외지인 투자 빠지고 실거주자 거래 시장 돼"

[서울=뉴시스] 서울 강남구 압구정동 '압구정 현대아파트'. (사진=뉴시스 DB) 2026.11.08 *재판매 및 DB 금지 *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 서울 아파트 매매시장에서 강남권은 하락하고 외곽 지역은 오르는 '디커플링(탈동조화)' 양상이 점차 뚜렷해지고 있다. 고가주택이 밀집한 강남권은 보유세, 재건축 분담금, 대출규제 등의 여파로 급매가 하락세를 견인하고 있지만 외곽은 전세 수요가 '생존매수' 수요로 전환되며 상승을 이끌고 있다.

7일 한국부동산원의 11월 첫째주 아파트 가격 동향에 따르면 강남3구(강남·서초·송파) 중 서초구(-0.35%→-0.37%)와 강남구(-0.38%→-0.39%)가 13주째, 송파구(-0.22%→-0.17%)는 9주째 하락세를 이어가고 있다. 특히 강남구는 압구정과 개포동, 서초구는 반포와 잠원동, 송파구는 잠실, 문정동 등 고가주택이 밀집한 동네에서 하락세가 두드러졌다는 분석이 나온다.

실제로 최근 1~2달 사이 압구정 재건축 단지에서는 직전 거래보다 20억원가량 낮은 가격에 급매가 이뤄지는 사례가 나왔다.

압구정 신현대 12차 아파트 전용 182㎡ 매물은 지난 14일 88억원, 21일 92억원에 거래됐다. 동일 면적 매물은 지난 7월만 해도 112억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했으나 9월 100억원으로 떨어진 데 이어 10월 90억원 안팎으로 떨어지면서 3개월 새 20억원 이상 급락했다. 70억원대에 거래되던 2024년보다는 여전히 높은 가격이다. 인근 신현대 11차 아파트 183㎡ 매물도 지난해 12월 128억원에 거래가 성사됐으나 지난달 93억원으로 35억원이나 떨어졌다.

이들 단지는 압구정2구역(신현대 9,11,12차)으로, 이달 들어 재건축 사업시행계획인가 신청을 접수했다. 투기과열지구의 재건축 추진 아파트는 조합설립인가일부터 3년 이상 아파트를 보유한 사람의 경우 사업시행계획인가 신청 전에 조합원 지위 승계가 허용된다. 이 때문에 자금 여력이 크지 않거나 실거주 아닌 매물 위주로 처분을 서두르는 움직임이 급매로 나타났다.

내년 3월 사업시행계획인가를 접수할 예정인 압구정3구역(현대 1~7차, 10,13,14차, 대림빌라트)도 비슷한 양상이다. 현대14차 84.98㎡ 매물은 지난 7월 58억6000원에 거래가 이뤄졌으나 지난달 29일 7억6000만원 적은 51억원에 팔렸다.

이처럼 재건축을 앞둔 고가주택 매물의 급매 흐름이 강남권의 하락세를 이어가고 있다. 보유세 인상, 대출규제 등의 부담도 한몫 했다.

[서울=뉴시스] 2014년 9월 서울 성북구 길음뉴타운의 모습. 2026.11.08. (사진=서울시 제공) [email protected]

반면 노도강(노원·도봉·강북) 금관구(금천·관악·구로)를 비롯한 서울 외곽 지역에서는 '생존매수' 열기와 함께 신고가 등 가격 상승이 잇따르고 있다.

성북구 정릉동 '길음뉴타운경남아너스빌' 전용 84㎡ 매물은 4~5월만 해도 8억원대에 거래가 이뤄졌으나 지난달 10일 10억5000만원으로 약 2억원 올랐다. 길음동 '길음뉴타운2단지푸르지오' 전용 84㎡는 지난달 13억2500만원에 거래됐다. 3개월 전인 7월 신고가(11억8000만원)를 기록한 후에도 1억4500만원 더 올랐다. 노원구 월계동 '롯데캐슬루나' 전용 84㎡ 매물은 지난 9월 7억3000만원에서 10억8000만원으로 한 달 새 3억5000만원이나 상승했다.

부동산원 통계를 봐도 강남의 약세에도 불구하고 서울 외곽의 상승세가 서울 전체 평균가격을 0.07% 끌어올렸다. ▲서대문구(0.31%) ▲성북구(0.3%) ▲중랑구(0.28%) ▲강북구(0.26%) ▲마포구(0.25%) ▲구로구(0.25%) ▲동대문구(0.24%) ▲도봉구(0.2%) ▲관악구(0.2%)가 0.2% 이상 상승률을 기록했다. 노원구(0.12%→0.14%)와 영등포구(0.12%→0.16%), 은평구(0.14%→0.17%)는 1주 전보다 상승폭이 커졌다.

이재명 대통령도 서울 집값의 디커플링 양상을 인지하고 있다는 점을 강조했다. 이 대통령은 지난 4일 국무회의에서 서울 집값 추이에 대해 "(서울) 주요 지역의 실제 거래가격도 놀라울 정도로 떨어지고 있는데, 물론 아닌 지역도 있다"고 말했다. 같은 날 오후 X(옛 트위터)에 "기준금리 지속 상승, 매물증가, 거래량 감소 등 하락 조짐이 커지고 있어 유의하라고 한 것"이라고 부연했다.

김효선 KB국민은행 부동산 전문위원은 "10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 갭투자와 외지인 투자가 빠지고 서울에 사는 실거주자끼리 거래하는 시장이 됐다"며 "투자 수요는 규제로 줄었지만 서울 안에서 집을 옮기거나 첫 집을 사려는 실거주 수요는 규제만으로 줄이기 어려운 상황"이라고 분석했다.


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