"키 큰 애들부터 낮아진다"…강남발 거래 절벽에 서울 집값 꺾이나

수억 낮춘 급매물에도 매수세 실종…대출 규제·보유 부담에 매도 물량 증가

"거래 절벽은 본격 하락의 전조"…강남 고가 주택부터 가격 조정 국면 진입 분석

[서울=뉴시스]박은정 감정평가사가 강남을 중심으로 수억 원 낮춘 매물이 나와도 거래가 이뤄지지 않는 서울 부동산 시장의 상황을 설명하고 있다. (사진=유튜브 '부자해커' 캡처) 2026.11.11

[서울=뉴시스]김성은 인턴 기자 = 서울 아파트 시장에서 집값 상승세가 이어지는 가운데 강남권을 중심으로 매물이 늘고 거래가 끊기는 등 이상 신호가 나타나고 있다는 분석이 나왔다. 대출 규제로 매수 여력이 줄면서 고가 주택을 중심으로 가격 조정이 본격화할 수 있다는 전망이다.

최근 구독자 8만명을 보유한 유튜브 채널 '부자해커'에 출연한 박은정 감정평가사는 서울 집값 흐름에 대해 "가장 키가 큰 애들이 지금 키가 낮아지고 있는 상태"라며 강남 등 고가 주택의 가격이 먼저 조정받고 있다고 설명했다.

특히 강남권에서는 수억 원씩 가격을 낮춘 매물이 나오고도 거래가 이뤄지지 않고 있다고 진단했다. 박 감정평가사는 "수억이 낮춰진 매물들이 호가가 낮아졌는데도 불구하고 거래가 안 되고 있는 상태"라며 "더 낮추면 누군가 참여하는 사람이 생기겠지만 그게 어디까지 낮춰야 될지에 대해서 지금 시장이 계속 가고 있는 상태"라고 말했다.

집값 하락의 전조로 거래량 감소도 꼽았다. 그는 "가격이 떨어질 때는 가격이 떨어지는 현상보다 먼저 나타나는 것이 거래가 사라지는 현상"이라며 "거래가 줄면서 매도자가 원하는 가격에 팔리지 않는다는 사실이 인식되고, 이후 호가가 낮아진다"고 설명했다.

서울 외곽 역시 매수세가 약해지고 있다고 봤다. "9억원 이하 주택 등에 대출을 활용한 매수세가 몰렸지만 최근에는 시장 참여자 자체가 줄었다"고 설명했다. 박 감정평가사는 "서울 거래량이 5000건에서 4000건, 3000건, 2000건으로 떨어지고 있다"고 말했다.

고가 주택에서는 매도 물량도 늘고 있다. "은퇴 세대를 중심으로 소득은 줄었지만 보유 비용 부담은 커지면서 차익을 실현하려는 매도자가 증가했다"는 분석이다.

박 감정평가사는 "전세 15억 살면서 현금 15억 있는 사람도 집을 못 사는 정도의 가격들을 부르고 있는 시장"이라며 "거래가 없는 게 당연한 것"이라고 지적했다. 이어 "결국 이 가격이 조정되는 상황이 올 수밖에 없고 그게 시작이 된 게 지금 나타나고 있는 현상"이라고 강조했다.


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