반포현대 재초환 부담금 179억 통지…재건축시장 긴장

서초구, 조합에 통보…가구당 2.2억 고지서 '폭탄'

래미안트리니원 최대 7억원대, 은마 4.6억 예상

'닥공' 기조와 상충 지적…서초구 유권해석 요청

[서울=뉴시스]서울 서초구 '반포 센트레빌 아스테리움' 단지의 모습. (사진 제공=동부건설) 2026.11.09. [email protected] *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]이연희 권혜인 기자 = 서울 서초구가 반포현대 재건축 단지(현 반포센트레빌아스테리움)에 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액을 179억원으로 사전통지한 것으로 파악됐다.

이로써 강남권에서 재초환 1호 단지가 될 가능성이 높아지면서 실제 재초환 시행 여부를 두고 재건축 시장의 긴장감이 고조되고 있다.

9일 서울 서초구 관계자에 따르면 서초구는 이날 반포현대 조합 측에 179억원 상당의 재건축 부담금 예정액을 통지했다.

반포현대 조합원 수는 80명으로 가구당 평균 부담금은 2억2000만원 수준이다. 이의신청 과정에서 금액이 조정되면 1억원 초반대로 줄어들 여지는 있다. 서초구는 50일간 조합의 이의신청을 받고 관련 자료를 검토해 최종 부과 여부와 금액을 결정할 예정이다.

재초환은 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업 기간 중 집값 상승분에서 공사비, 조합 운영비 등 개발 비용을 제외한 초과이익을 기준으로 부과된다. 이 초과이익은 국가·지자체에 재건축부담금으로 환수되며 주거환경이 열악한 지자체에 다시 배분하게 된다.

재초환은 2006년 도입됐으나 지난 20년간 정권이 바뀔 때마다 기조가 흔들리면서 유명무실해졌다. 2013~2017년 관리처분계획 인가를 신청한 재건축사업의 경우 부담금 부과가 유예됐고 2018년 다시 시행됐다. 재건축 초과이익이 클 것으로 예상되는 강남권에서는 실제 부과 사례는 없었다. 헌법재판소는 지난 2019년 재초환법에 대해 합헌 판결했다.

이번에 반포현대 재건축 아파트 조합원들이 실제 재건축부담금을 납부하는 경우 제도 폐지 자체가 어려워질 것이라는 업계 관측이 나온다. 인근 래미안트리니원의 경우 가구당 최대 7억원대, 은마아파트는 최대 4억6000만원대의 부담금이 예상된다.

재초환 대상 단지는 지난 8월 기준 전국적으로 60여 개 단지가 있다. 서울에서만 46개 단지 1만8000가구 규모로, 부담금 총액은 2조1690억원에 달할 것으로 예상된다.

이번에 서초구가 부과 절차를 밟는 이유는 부담금 징수권의 소멸시효 때문이다. 서초구는 2021년 준공된 반포현대의 부담금을 올해 12월30일까지 부과해야 한다고 보고, 이의신청 기간을 확보하기 위해 사전통지를 진행하기로 했다.

[서울=뉴시스] 지난 4일 재건축 업무를 담당하는 서초구청 공무원이 국토교통부 주택정비정책과를 방문해 재초환 폐지 건의문을 전달하는 모습. (사진=서초구 제공) 2026.11.09. [email protected] *재판매 및 DB 금지

반면 국토교통부는 2024년 개정된 재초환 법의 특례 규정을 고려하면 2029년까지 부담금을 부과할 수 있다는 해석을 제시하면서 인식차를 보이고 있다.

이에 서초구는 지난 4일에 이어 이날도 국토부에 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지를 촉구하는 건의문과 주민들의 탄원서를 전달했다. 아울러 오는 13일까지 부과 기한에 대한 유권해석을 요청했다.

서초구는 아직 실현되지 않은 이익에 부담금을 부과하는 재초환이 사유재산권 침해 논란을 일으키고, 재건축 과정에서 기부채납 등을 통한 공공 기여가 이뤄진다는 점, 조합원들이 보유세와 양도소득세도 부담하는 만큼 재초환까지 적용하면 부담이 가중된다고 주장했다.

지난 6월 지방선거 이전에 여권에서도 재초환에 대한 폐지 또는 수정이 필요하다는 목소리가 나온 바 있다. 재건축 추진단지인 목동신시가지 1~14단지가 위치한 서울 양천구갑을 지역구로 둔 더불어민주당 황희 의원은 "현재만 해도 3중 과세인데 여기에 또 초과이익을 환수한다는 것은 약간 불합리하다"며 "사업을 하는데 매출 10억원이 갑자기 100억원이 됐다고 초과이익을 환수할 수는 없지 않느냐"고 말한 바 있다.

이 때문에 국토부가 실제로 재건축부담금을 부과할 것인지 관심이 모아지고 있다. 정부의 '닥공'(닥치고 공급) 기조와도 상충된다. 앞서 내놓은 유권해석처럼 환수시기를 2029년으로 유예할 가능성도 제기된다.

전성수 서초구청장은 "재초환이라는 과도한 부담이 재건축 사업을 지연시키고 주택 공급을 가로막고 있는 만큼, 제도를 폐지해 재건축 사업을 정상화하고 도심 주택 공급에 속도를 내야 한다"고 말했다.

재건축부담금을 조속히 부과해야 한다는 의견도 있다. 참여연대는 논평을 내고 "국토부가 2029년까지 부담금을 부과할 수 있다고 해석하는 것은 재건축부담금 제도의 취지를 훼손하는 무책임한 행정이 아닐 수 없다"며 "재건축부담금을 철저히 부과해 징수할 것을 촉구한다. 국회는 윤석열정부에서 후퇴한 재건축이익환수법을 폐지하거나 추가로 완화해서는 안 된다"고 주장했다.


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