해제냐, 연장이냐, 확대냐…갈림길 선 토허제

서울·경기 12곳 토허제 연말 만료…연장 여부 주목

전월세 시장 위한 해제 요구와 집값 급등 우려 상존

병점·권선·군포·만안 등 경기 남부 추가 지정도 관심

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 서울 아파트 매매가격이 2주 연속 오름폭을 키웠다. 15일 한국부동산원 10월 둘째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 올라 88주 연속 상승세를 기록했다. 주간 상승률은 0.09%→0.12%→0.16%로 최근 2주 연속 확대되는 양상이다. 사진은 15일 서울 시내 아파트 단지의 모습. 2026.10.15. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 올해 말 수도권 주요 지역의 토지거래허가구역(토허구역) 지정 기한 만료를 앞두고 연장 여부에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다.

 토허제를 해제하면 전월세 시장의 불안을 줄일 수 있다는 의견이 있는 반면, 그동안 억눌렸던 매수 수요가 한꺼번에 몰리면서 집값이 급등할 수 있다는 우려도 나온다. 최근 집값 상승세가 가파른 화성시 병점구, 수원시 권선구, 부천시 원미구, 안양시 만안구, 군포시 등 경기 남부 비규제지역을 추가로 지정할지도 주요 관심사다.

19일 부동산 업계에 따르면 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역(수원장안·팔달·영통, 성남수정·중원·분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕)을 토허구역과 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정했다.

토허구역 지정에 따라 이들 지역에서 주택을 사려면 지자체 허가를 받아야 하고, 허가일로부터 4개월 이내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 토허제 효력은 올해 12월31일까지 유지된다.

이는 주택시장 과열을 막겠다는 취지로 나온 대책이었으나 집값을 잡기엔 역부족이었다는 평가가 지배적이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 10월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 서울 아파트값은 평균 10.42% 상승했다. 특히 성북구(16.51%), 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 영등포구(13.55%), 관악구(13.49%) 등 중하위 지역이 상승세를 주도했다.

경기에서도 올해에만 광명(16.70%), 수원 영통(16.19%), 성남 분당(16.01%), 용인 수지(15.56%) 등이 크게 올랐다. 토허구역 가운데 상승률이 안정세를 보인 곳은 강남(-0.95%), 서초(0.81%), 과천(1.31%) 정도에 불과하다.
 
시장에서는 신규 입주 물량이 크게 줄어든 가운데 실거주 의무로 전세 매물까지 감소하면서 임차 수요가 매매로 옮겨가 집값을 밀어 올리고 있다는 분석이 나온다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 지난해 10월15일 2만4369건에서 이달 17일 2만996건으로 13.9% 줄었다. 올해 4월 초에는 1만5200건 수준까지 떨어지기도 했다. 서울 아파트 전셋값은 1년간 9.96% 올랐다.

토허제로 갭투자를 차단해 투기 수요는 억제했을지 몰라도, 임대차 시장 불안이 가중되며 전세·월세·매매 가격이 동시에 오르는 '트리플 강세'가 펼쳐졌다는 평가다. 무주택자가 임대 중인 주택을 매수할 경우 실거주 의무를 갱신계약까지 유예하는 보완책이 나오기도 했지만 효과는 불분명하다.

이에 시장에선 일부 지역이라도 토허구역 지정을 해제해 전월세 시장의 숨통을 틔워줘야 한다는 목소리가 나오지만, 정부는 아직까진 미온적인 태도다.

국토부는 전월세 매물 감소의 주원인이 '입주물량 급감'에 있으며, 토허제가 더 큰 집값 폭등을 막아냈다고 보고 있다. 홍지선 국토부 장관은 지난 7일 국정감사에서 "그나마 토허제를 했기 때문에 이 정도 수준으로 묶어둔 것이라 생각한다"고 말했다.

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 홍지선 국토교통부 장관이 7일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 국정감사(국토교통부 등)에서 의원 질의에 답변하고 있다. 2026.10.07. [email protected]

해제 직후 억눌려 있던 수요가 터져 나오며 집값이 급등할 수 있다는 우려도 만만찮다.

실제로 지난해 2월 서울시가 '잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)'을 대상으로 토허구역을 해제했을 당시 가격이 급등하고 매수세가 마포·용산·성동구 등으로까지 번졌다. 시장 과열이 심화하자 서울시는 35일 만에 강남3구와 용산구 전체를 토허구역으로 지정하며 규제를 오히려 확대했다.

토허제 연장뿐만 아니라 지정 지역 확대 여부도 관심사다. 최근 화성시 병점구, 수원시 권선구, 부천시 원미구, 안양시 만안구, 군포시 등 경기 남부 비규제지역에선 한국부동산원 주간동향 기준 집값이 한 주에만 0.5% 이상씩 오르는 등 상승세가 가파르다.

정부는 직전 3개월 특정 시·도의 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배를 넘으면 조정대상지역, 1.5배를 넘으면 투기과열지구 지정을 검토할 수 있다. 이와 달리 토허구역은 정량적 기준 없이 투기 우려에 대한 판단을 바탕으로 지정 여부를 결정한다.

문제는 풍선효과가 반복될 수 있다는 점이다.

앞서 서울 전역과 경기 12곳이 토허구역·규제지역으로 묶인 뒤 대상에서 빠진 화성 동탄 등 이웃 동네로 매수세가 옮겨갔다. 이에 지난 7월 동탄·구리·기흥을 추가로 묶었는데, 이번에도 인근 비규제지역에서 신고가가 속출하고 있다. 규제 지역을 넓힐수록 집값이 오르는 지역도 계속 퍼져나가는 모양새다.

정부는 시장 상황을 지켜보며 토허제 연장과 대상 확대 여부를 결정한다는 방침이다.

홍 장관은 국정감사에서 토허제 기간 연장과 지역 확대 가능성에 대한 질문에 "단순하게 국토부에서 지정 여부를 결정하는 것이 아니라 주택가격 상승률과 청약 경쟁률 등을 종합적으로 판단해야 한다"며 "주택시장을 면밀히 관찰하며 검토하겠다"고 말했다.


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