"그때 비싸도 살걸"…집값 급등이 키운 신축 아파트 '학습효과'

"분양가 오늘이 가장 싸다"…주택 공급 부족·공사비 상승 맞물려

고분양가 논란 단지 입주 후 몸값 상승…분양가 웃돈 거래 속출

[서울=뉴시스] 박주성 기자 = 12일 서울 송파구 부동산 중계업소에 매물광고가 게시되어 있다. 서울 전역에 실거주 의무를 부과하고 집값별로 대출 한도를 차등 적용한 '10·15 부동산 대책' 시행 뒤 한강벨트 거래량은 반토막 난 반면 외곽 지역은 거래에 불이 붙은 것으로 나타났다. 12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책 시행 이후인 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 전체 아파트 매매 거래량은 5만9952건으로 전년 동기(6만7173건) 대비 10.7% 감소했다. 다만 올해 9월 계약분은 신고 기한이 남아 있어 최종 집계에서는 감소폭이 줄어들 수 있다. 2026.10.12. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 분양 당시 고분양가 논란을 빚었던 신축 아파트들이 입주 후 큰 폭의 집값 상승을 기록하고 있다. 주택 공급 부족 우려가 이어지는 가운데 분양가를 크게 웃도는 사례가 나오면서 높은 분양가에도 집값이 추가로 오를 수 있다는 기대가 형성되는 모습이다.

기존 신축 아파트의 시세 상승이 신규 분양가에도 영향을 미칠 수 있다는 점은 변수다. 공사비와 인건비 상승으로 분양가가 오르는 상황에서 기존 단지의 가격 상승이 높은 분양가를 수용하는 근거로 작용할 수 있기 때문이다. 고분양가 단지의 시세가 새로운 분양가 산정의 기준으로 활용되면서 분양가 상승이 이어질 가능성도 있다.

실제 올해 서울과 지방 주요 지역에서는 고분양가 논란에도 청약 수요가 몰렸다. 서울 동작구 노량진동에 지난 4월 분양한 '라클라체자이드파인'은 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 25억원을 웃돌았다. 강남권 아파트에 맞먹는 수준이라는 평가에도 1순위 청약에서 평균 26.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 두 가구를 제외한 대부분 물량이 계약됐고, 5월 진행된 잔여 2가구 무순위 청약에는 2469명이 신청해 1000대 1이 넘는 경쟁률을 보였다.

지방에서도 비슷한 사례가 나왔다. 지난 4월 공급된 '청주 푸르지오 씨엘리체'는 3.3㎡당 1520만원으로 당시 청주 지역 역대 최고 분양가를 기록했지만, 8월 모든 가구의 계약을 마쳤다. 지난해 8월 부산에서 3.3㎡당 5000만원대 분양가를 제시했던 '써밋 리미티드 남천'도 올해 7월 완판됐다. 높은 분양가가 계약에 부담으로 작용할 것이라는 예상과 달리 두 단지 모두 분양을 마무리했다.

이 같은 현상에는 분양가와 입주 이후 시세 간 격차가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 분양 당시에는 가격이 지나치게 높다는 평가를 받더라도 입주 후 주변 시세가 오르면 당초 분양가가 상대적으로 저렴하게 느껴질 수 있기 때문이다. 특히 공급 부족 우려와 신규 분양가 상승 전망이 맞물리면서 지금 분양받는 것이 향후 주택 구입 비용을 줄이는 선택이 될 수 있다는 기대도 형성되고 있다.

대표적인 사례가 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'이다. 2022년 분양 당시에도 높은 분양가로 논란이 일었던 이 단지는 입주 이후 집값이 큰 폭으로 올랐다. 전용 84㎡는 올해 6월 32억원에 거래됐다. 최고 분양가인 13억2040만원보다 18억원 이상 높은 가격이다. 같은 달 전용 59㎡도 25억원에 거래돼 최고 분양가인 10억6250만원보다 14억원 이상 상승했다.

부산 해운대구 중동 '엘시티'도 고분양가 논란 이후 가격이 크게 오른 단지로 꼽힌다. 2015년 분양 당시 높은 가격으로 화제를 모았던 이 단지의 전용 186㎡는 올해 5월 46억원에 거래됐다. 당시 최고 분양가가 23억원대였다는 점을 고려하면 약 10년 만에 거래가격이 두 배 수준으로 오른 셈이다.

이처럼 분양 당시에는 비싸다는 평가를 받았던 단지들이 입주 후 높은 가격에 거래되면서 수요자들의 판단 기준에도 변화가 나타나고 있다. 청약 수요자들이 분양가와 주변 시세를 비교하는 데 그치지 않고, 입주 이후 집값 상승 가능성까지 고려해 청약 여부를 결정하고 있다는 것이다.

신축 아파트의 희소성과 분양가 상승 전망도 한몫하고 있다. 주택 공급 부족 우려가 커지는 가운데 공사비와 인건비 상승으로 신규 분양가가 더 오를 수 있다는 전망이 나오면서 수요자들 사이에서는 현재의 분양가를 상대적으로 낮은 가격으로 받아들이는 인식도 나타나고 있다.

다만 과거의 가격 상승 사례가 모든 신축 아파트에서 재현되는 것은 아니다. 올림픽파크포레온과 엘시티의 가격 상승에는 입지와 단지 규모, 상품성 등 개별 경쟁력과 시장 여건이 복합적으로 작용했다. 분양가 대비 시세 상승률만으로 다른 단지의 미래 가치를 판단하기는 어렵다. 분양가와 주변 시세의 격차는 물론 입지와 향후 공급 여건 등을 종합적으로 살펴야 한다는 지적이다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "'분양가는 오늘이 가장 싸다'는 인식이 현실화하면서 위축된 청약시장에서도 미래 가치가 높다고 평가되는 단지에는 수요가 집중되고 있다"며 "과거 고분양가 논란을 빚었던 단지들이 입주 이후 큰 폭의 가격 상승을 기록하면서 분양가가 높더라도 향후 시세가 더 오를 수 있다는 기대가 형성되고 있다"고 설명했다.

권 교수는 "주택 공급 부족 우려와 공사비 상승으로 분양가가 더 오를 수 있다는 전망도 이러한 심리를 자극하는 요인"이라며 "다만 과거 가격 상승 사례가 모든 신축 아파트에서 재현되는 것은 아닌 만큼 분양가와 주변 시세의 격차, 입지와 향후 공급 여건 등을 종합적으로 따져볼 필요가 있다"고 덧붙였다.


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