강남 수억 내리고, 강북은 신고가…서울 집값 상승축 이동[부동산 머니무브①]

강남권 조정 속 노원 등 비강남권 상승…지역별 온도차 뚜렷

15억원 이하 거래 비중 78.1%…중저가 지역으로 수요 이동

[서울=뉴시스] 박주성 기자 = 12일 서울 송파구 부동산 중계업소에 매물광고가 게시되어 있다. 서울 전역에 실거주 의무를 부과하고 집값별로 대출 한도를 차등 적용한 '10·15 부동산 대책' 시행 뒤 한강벨트 거래량은 반토막 난 반면 외곽 지역은 거래에 불이 붙은 것으로 나타났다. 12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책 시행 이후인 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 전체 아파트 매매 거래량은 5만9952건으로 전년 동기(6만7173건) 대비 10.7% 감소했다. 다만 올해 9월 계약분은 신고 기한이 남아 있어 최종 집계에서는 감소폭이 줄어들 수 있다. 2026.10.12. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 집값 상승의 무게중심이 강남권에서 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북 지역으로 옮겨가는 모습이 뚜렷해지고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산 등 고가 주택 밀집 지역의 매수세가 주춤한 사이 서대문·동대문·성북·노원구 등에서는 상승세가 이어지고 있다.

높은 매매가격과 대출 부담에 강남권 매수를 관망하는 수요가 중저가 지역으로 이동하는 데다, 집값이 더 오르기 전에 매수하려는 심리까지 맞물리면서 서울 안에서도 지역별 가격 흐름이 엇갈리고 있다는 분석이다. 거래량은 줄었지만 실제 거래는 15억원 이하 중저가 아파트에 집중되는 양상이다.

서울시가 공개한 한국부동산원 아파트 실거래가격지수에 따르면 지난 8월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 전월보다 0.72% 상승했다. 전년 동월과 비교하면 15.50% 올라 2021년 11월(17.92%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

지역별로는 강남권과 비강남권의 흐름이 엇갈렸다. 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권은 전월 대비 0.29% 하락한 반면 노원·도봉·강북·성북구 등이 포함된 동북권은 1.54% 상승했다. 종로·중·용산구가 포함된 도심권도 1.06% 올랐고, 서북권과 서남권은 각각 0.40%, 0.29% 상승했다.

올해 1월과 비교해도 동북권의 상승세가 두드러졌다. 서울 전체 아파트값이 8.3% 오른 가운데 동북권은 11.5%, 서남권은 8.4% 상승해 서울 평균을 웃돌았다. 상대적으로 집값이 낮은 지역에서 상승 폭이 더 컸던 셈이다.

면적별로는 전용면적 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형 아파트가 전월 대비 1.32% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 소형 아파트도 0.87% 상승했다. 특히 소형 아파트는 전년 동월 대비 19.88% 올라 면적별로 가장 높은 연간 상승률을 나타냈다.

집값 상승세와 달리 거래시장은 위축됐다. 9월 서울 아파트 매매 거래량은 10월 16일 신고 기준 2923건으로 전월(3578건)보다 18.3% 감소했다. 지난 5월 8987건에 달했던 거래량과 비교하면 4개월 만에 약 67.5% 줄었다. 다만 9월 계약분의 신고 기한은 10월 말까지여서 최종 거래량은 늘어날 수 있다.

거래는 중저가 아파트에 집중됐다. 9월 서울 아파트 매매 거래 가운데 15억원 이하 주택의 비중은 78.1%로 집계됐다. 지난 5월 72.3%에서 8월 79.5%까지 높아졌다가 9월 소폭 낮아졌지만, 여전히 전체 거래 10건 중 약 8건을 차지했다.

자치구별로는 노원구가 332건으로 가장 많은 거래량을 기록했다. 노원구의 15억원 이하 거래 비중은 99.7%였으며, 도봉·강북·금천구는 전체 거래가 15억원 이하 주택에서 이뤄졌다. 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서 거래가 활발하게 나타나는 모습이다.

[서울=뉴시스] KB부동산 월간 주택 가격 동향에 따르면 올해 1~9월 서울 강북권 14개구의 매매가격 전망지수는 평균 122.11, 강남권 11개구는 112.30으로 두 권역의 격차가 9.81포인트에 달했다. 연간 기준 역대 최대로, 종전 최대인 2020년 5.46포인트를 크게 웃돌았다. 월별로는 9월 강북권이 124.9, 강남권이 108.9로 격차가 16.0포인트까지 벌어졌다. 고가주택 세 부담과 대출 규제로 매수 수요가 중저가 아파트로 옮겨간 영향으로 풀이된다. (그래픽=전진우 기자) [email protected]

강남권에서는 일부 고가 아파트의 매도 호가가 낮아지고 있다. 강남구 압구정동 '압구정신현대' 전용면적 183㎡는 현재 85억원에 매물이 나와 있다. 같은 면적이 지난 8월 97억3000만원에 거래된 것과 비교하면 매도 호가가 12억원 넘게 낮다. 서초구 '반포자이' 전용면적 84㎡도 지난달 50억5000만원에 거래됐지만, 현재 최저 매도 호가는 41억9000만원까지 내려왔다.

반면 서울 외곽 지역 일부 단지에서는 신고가 거래가 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 하계동 '학여울청구' 전용면적 84.77㎡는 지난 6일 10억4000만원에 거래돼 최고가를 경신했다. 성북구 종암동 '아이파크종암동1차' 전용면적 84.98㎡도 지난 8일 12억5000만원에 거래됐다. 1층 매물임에도 최근 2년간 같은 면적의 거래가격 중 가장 높은 수준이다.

부동산 시장에서는 높은 집값과 대출 부담으로 실수요가 중저가 아파트가 밀집한 지역으로 이동하면서 해당 지역의 매수세가 강해지고 있다는 분석이 나온다. 주택 공급 부족 우려에 집값이 더 오르기 전에 매수하려는 심리도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 강남권의 관망세가 서울 전역의 집값 하락으로 이어지기보다 매수 수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 이동하면서 지역별 온도 차가 커지고 있다는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "과거에는 강남권 집값이 오르면 인접 지역으로 상승세가 확산하는 흐름이 두드러졌지만, 최근에는 높은 가격을 감당하기 어려운 수요가 상대적으로 저렴한 지역을 찾는 모습이 나타나고 있다"며 "강남권의 거래 위축이 서울 전체의 하락으로 연결되기보다 중저가 지역의 가격을 밀어 올리는 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다.

박 위원은 "서울 집값이 일제히 오르거나 내리기보다 지역별로 차별화되는 양상이 뚜렷해지고 있다"며 "다만 중저가 지역도 가격이 단기간에 오르면 매수 부담이 커질 수 있어 상승세가 이어질지는 지켜봐야 한다"고 덧붙였다.


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